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本村村民和非本村村民之间自愿买卖宅基地上所建的房屋，是否合法有效呢？泰兴市人民法院审理了这样一个案子。非本村村民赵某与本村村民钱某签订了一份《房屋转让协议》，两人约定赵某以37万的价格购得钱某位于自家宅基地上的房子。赵某在付完前期房款20万后，经钱某同意后，搬入房屋居住。
两个月后，赵某经济遇到困难，无力支付剩余尾款。于是，他诉之法庭，请求法庭判决《房屋转让协议》无效，并要求钱某返还前期的20万购房款。钱某认为自己只是将房屋卖给赵某，并未出卖宅基地，合同依法成立，赵某应当继续支付尾款。法院经审理认为：钱某通过与赵某签订《房屋转让协议》，将自己在村集体所有的土地上建设的房屋出售给非本村村民赵某。两人所签订的《房屋转让协议》虽然自愿，但是地随房走，宅基地上的房屋买卖必然涉及宅基地的转让。根据《土地管理法》的规定，非本集体经济组织成员无权获得宅基地的使用权。赵、钱二人所签订的《房屋转让协议》因违反《土地管理法》的强制规定而无效。据此，法院判决钱某与赵某签订《房屋转让协议》无效，钱某应返还赵某的前期购房款。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。第三百六十三条，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。我国城镇化趋势正在进一步加快，大量的农村房屋闲置，部分城市居民出于各种动机想低价购买农村的房屋重新翻建或另作他用，由此造成了买卖农村宅基上房屋的种种乱象。但是法律对这种房屋买卖行为是否保护呢？
依据我国相关法律规定，农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给本集体经济组织以外的人。本案中赵某与钱某并非同一村集体组织成员，其不具备该宅基地的使用资格，他们的房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。在此提醒大家，国家对农村宅基地买卖作出了有别于国有土地的规定，在购买农村房屋前，要了解自己是否具备购买资格，慎重考虑，否则即使签订房屋买卖合同，也属于无效合同，无权取得房屋的所有权，而且还得根据自己的过错承担因合同无效造成的损失。 |
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