案例分析 | 商品房“未按图施工”被投诉，购房者如何避免权益受损？

蓝色透彻

一、

投诉案由

某开发商开发一期商铺项目，孙女士等一众业主在交房后发现，“室内高度达不到合同约定的5.3米”，认为开发商未按图施工，严重侵害其购房权益，多次通过媒体、网络等多种途径发布投诉举报。

二、

投诉分析

争端来由——多重视角下的“高度”。

在购房时，开发商所提出的“层高”与购房者所认为的“净高”实际上并不是一回事，是否按图施工也不以房屋买卖双方的合同约定来衡量。

《中华人民共和国建筑法》第58条规定，建筑施工企业对工程的施工质量负责。建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。

结合此投诉来看，根据开发商以及设计单位提供的广场工程建筑平面图、结构平面布置图和《设计修改/补充通知单》等设计文件载明，涉案商铺工程建设与施工图纸一致，开发商所做的设计变更无违法违规情形，现场调查也未发现施工单位不按图施工的情况。

关于商铺“室内高度”争议并非“未按图施工”导致。

我们分析，购房时购房者要弄清房屋层高、净高的区别，避免发生纠纷。

层高：上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离（《住宅设计规范》GB50096-2011）。

净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离（《住宅设计规范》GB50096-2011）。净高=层高-楼板厚度。净高通常就是购房者在室内直接测量到的高度，是入住后真正可以使用的高度空间。

三、

“避雷”建议

1.要通过对合同进行审慎审查避免权益受损。

购房人购买商品房时，一定要认真审查合同主要条款，对于房屋的定金、层高、面积等条款认真研读，确认该条款表述清晰无歧义，避免后期争议。购房人可以要求开发商把房屋平面图作为合同的附件，并标注层高、净高、墙体的厚度、门窗的位置和大小等。在商品房交易过程中遇到开发商不合法、不合规销售情形，审慎签约，可咨询专业人士，避免权益受损。

2.可通过确认开发商“虚假宣传”主张自身损失。

根据《中华人民共和国广告法》《中华人民共和国反不正当竞争法》相关规定，如开发商前期进行虚假宣传，买房人可针对该虚假宣传，要求开发商赔偿其实际损失，还可以请求行政主管部门对经营者予以惩处。如房屋出卖人虚构房屋层高或对房屋层高进行虚假宣传，可能构成欺诈，买受人可依据《中华人民共和国民法典》第148条规定主张撤销合同。但实践中开发商以层高作为房屋卖点宣传较为鲜见，法院对于欺诈的认定也较为慎重。

3.可通过确认开发商违反合同约定主张自身损失。

①如合同中明确约定高度、层数等，买房人实际并未收到符合合同约定的房屋，可主张开发商违约，利用合同中的违约条款保护自身合法权益。如该房屋确与当初约定不一致导致合同目的不能实现的，可尝试以此解除合同并要求开发商赔偿相应损失。②如合同中约定内容含糊或超出普通人的常识常理，可尝试认定合同主要条款不明确且后续又无法达成一致补充协议，要求按照合同条款、交易习惯等作出对己方有利的解释。

——此案例部分建议由江苏众成信律师事务所提供