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[情感原创] [讨论]泰州房价必然下降讨论专用贴(更新中)

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发表于 2008-3-18 17:35 |显示全部楼层
:股市暴跌同时宣告高房价的崩盘<br/>  <br/>  <br/>  受21日欧洲股市暴跌和周边市场重挫的影响,周二沪深股指大幅跳空低开后,在中国平安、 中国人寿、中国铝业等权重股纷纷跌停的带领下,市场在持续大跌面前基本丧失抵抗,两市股指快速下探,创下了自2007年8月8日以来的新低4511.95点。两市仅有24家个股上涨,近千只个股纷纷跌停,市场哀鸿遍野、满目疮痍。由于新股扩融加速,周边市场阴霾不改,市场短期内难有象样的反弹。在我印象当中,一天跌354.69点,应为中国股市历史上单日的最大跌幅,中国广大股民是不会忘记今天的。利益集团的疯狂抢钱,中国投资者的悲戗和无奈,全在这巨幅狂跌之中。<br/>  <br/>  谢国忠,罗杰斯,侯宁等专家的善意提醒还犹言在耳,中国股市就血流成河了,这是怎样的哀痛与悲切。在股市的大起大落之中,广大散户的财富散失殆尽,一切均发生在看似有规则,而规则却被操纵的背景下。这种情形和中国的房地产是多么相似啊。恐怕谁也没有想到的是,中国的楼市和股市通过这次股市狂跌,已经从翘翘板的形态转向了几近同步运行的形态。也就是说,本轮股市狂跌无形中加速了中国房价的狂跌,从一个左面宣告了高房价的崩盘。<br/>  <br/>  那么,让我们先来看看全球股市暴跌情况,由于投资者对美国经济衰退忧虑加剧,亚太股市周一全面下挫,其中港股和A股的跌幅均超过5%。恒生指数大跌5.49%,跌穿24000点心理关口,以百分比计算是“9&amp;#8226;11事件”以来最大单日跌幅。盘面显示,恒生指数早上低开742点后表现疲弱,蓝筹股普遍遭到抛售,午后周边股市跌势加剧,港股进一步下滑,恒指收报23819点,下挫1383点,以点数计算是历史上第四大单日跌幅。国企指数收报13531点,跌1030点,跌幅7.07%。恒指成份股全线下跌,中移动跌4.31%、汇丰跌4.05%、 中国人寿跌9.50%、中石油跌8.43%。中资银行股急跌,中行跌6.39%,工行和建行股价均挫逾7.7%。昨日收盘,日本日经指数跌幅达3.86%,为2005年10月以来的最低收盘点位。韩国综合股价指数急跌2.95%。澳洲S&amp;;P/ASX200指数跌幅达2.9%,为2007年1月12日以来的最低收盘价。新加坡海峡指数则重挫6%,全日跌187点,收报2917点。欧洲三大股指全线跳水,截至昨日北京时间19时35分,巴黎CAC40指数狂泻236.41点,跌幅高达4.64%,股指跌至2006年7月以来最低点;伦敦富时100指数跌3.41%,股指同样跌至2006年7月以来低点;法兰克福股市重挫4.96%。<br/>  <br/>  在全球经济衰退的前夜,中国经济同样难逃厄运,而引发中国经济衰退的最大“功臣”非高房价莫属。一是由于房价的疯狂上涨,投机资金的疯狂涌入,促进了房贷的猛增,埋下了经济危机的隐患。从已有的数据来看,2007年1-11月商品房销售额24002亿,但定金与预收款就达到9027亿,再加上房地产企业银行贷款6098亿,仅此两笔就占商品销售额的63%。如果加上住房公积贷款,以及其他方式进入的,那么进入房地产市场的资金并非是这些投资者有多少钱要进入投资,而且是在利用国内银行的信贷在投资。从已有的数据来看,估计2007年个人住房消费贷款超过9000多亿,是2006年3300亿的3倍以上。试想从银行贷款9000多亿进入房地产市场,那么国内的房地产价格岂能不炒高?何况这些贷款主要集中在一线城市。今年下半年情况也说明,银行信贷一紧缩,房地产市场的价格立马出现逆转。二是由于房价的疯狂上涨,中国经济结构已经失衡,出口,投资,消费这三架马车已经坏了一只轮子——那就是消费,而另一只轮子也在全球市场的变化之中开始出问题——那就是出口,现在只剩下地方政府官员最热衷的最捞钱的最腐败的——投资在加速,一方面是CPI的疯狂上涨,通货膨胀的日益加剧,而另一方面是中小企业的大量破产,社会就业率的急剧下降,试问有多少上市公司真的值得股民投资,有多少股价没有泡沫?从这个意义上说,本轮股市狂跌又是不可避免的,是迟早的事。三是由于房价的疯狂上涨,使得一大批股民参与楼市投机,在北京上海广州深圳等一线城市的炒楼者有很大一批是这些人,在2007年股市和楼市的轮番上涨时,这些人把股市上赚的钱投向楼市,又把楼市上赚的钱投向股市,形成了股市楼市的翘翘板效应,可见他们的能量有多大,而这一轮股市狂跌是在楼市滞涨并下跌半年后开始的,他们在楼市上的资金被套死,这一次股市下跌又没来得及出逃,最后极有可能抛售房子。<br/>  <br/>  即使现在政府出手救市(基本没有可能),最多只能改暴跌为阴跌。中国一线城市发生的中介公司破产和倒闭的现象,很快就将发生在被套的炒楼者和中小发展商身上,他们的命运如出一辙。所以,本轮股市狂跌因属于全球性的,加上中国政府严厉的限外令,外资不可能打回中国楼市,人民币升值的预期也将大大降低,中国楼市泡沫不可能继续扩大,最后的路只剩一条,那就是高房价的崩盘。如若不信,可以继续再赌。<br/>
[此贴子已经被作者于2008-3-18 17:35:32编辑过]
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发表于 2008-3-18 17:36 |显示全部楼层
<p>2</p><p>关于这次调整是象以前那样越调越涨?还是真的象王石所说的那样这次调整不同以往?个人认为从央视的口气中可以看出一些门道来,下面是近来几次经济半小时节目的结尾语,大家自己琢磨吧。<br/>  <br/>  依靠囤地搞增发,搞增发拿来钱继续囤地,然后继续增发,然后接着囤地。这是房地产上市公司特有的一条奇怪的资金链条。土地已经不再是用来开发的资源,而是变成了它们手中的筹码。对于更多非上市房地产公司来说,囤地同样是他们提高所谓“业绩”的手段,他们觉得只要捂住土地,把地价搞上去,房价就下不来,他们的好日子就不会结束。 <br/>    然而房价问题是一个民生问题,相信中央政府不会坐视房价暴涨不理。更重要的是,土地开发有法规,《闲置土地处置办法》已经给囤地的开发商划了铁杠杠。和谐社会,民生为重,在面对开发商囤地的问题上,我们看到中央政府已经下了决心,地方政府也应该放宽视野,加强监管力度,不能放任开发商的囤地行为,更不能为利益集团所左右。要知道只有解决了囤地问题,才能有效地平抑房价,也就在住房问题上实现了***总书记在十七大报告中提出的“着力保障和改善民生”的目标。 <br/>  住房问题是民生问题。房屋是用来住的,不是用来炒的。房屋是用来投资的,不是用来投机的。不过,我们也要反思为什么深圳房价的泡沫能吹这么大,住房能成为投机炒做的对象?从根本上说,还是因为老百姓的住房缺乏保障,当有限的住房资源,撞上老百姓必须要安家立业的刚性需求时,泡沫就难免会泛起来。 <br/>  在地王造就楼王,楼王推动地王的恶性循环中,所有试图违背市场规律的人都会受到市场的惩罚。令人心痛的是,无论对老百姓来说,还是对于房地产开发商来说,或者对于地方政府来说,这种惩罚来得都太残酷。 <br/>    要想避免惩罚的到来,就得遵守价值规律。对于地方政府来说,保持房价的稳定不仅仅是它们的责任,更是一种全新政绩观的检验。房价的暴涨不代表政绩,只有稳定的房价、和谐的房地产市场才能代表地方政府官员的服务于民的意识。 <br/>  其实,国家实施宏观调控措施,最终的目的还是希望让房地产市场回归本位,让真正有住房需求的人成为“上帝”。供求关系决定了上海房地产市场的确存在上涨的动力,但是市场有自己的游戏规则,如果房价背离价值太远,变成了大多数人都买不起的炒做对象,那么房价即使涨得再高,也只是个泡沫而已。泡沫,终归是要破灭的。上海房价曾经泛起过泡沫,也有人为此尝到了苦头,但如果不戳破这些泡沫,到头来我们失去的会更多。 <br/></p><p></p>
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发表于 2008-3-18 17:37 |显示全部楼层
<p>3</p><p>央行发行天量票据暗示房价下跌至少三年<br/>  <br/>  <br/>  春节长假刚过,央行立即踩下资金回笼的“油门”。今天央行将在公开市场发行三期共计1950亿元央行票据,创下近一年以来单次央票发行的最高纪录。值得关注的是,其中三年期央票的发行量猛增至900亿元。而在今年以来的6周公开市场操作过程中,三年央票的最高发行量仅为230亿元。同时,一年期央票的发行量也由前次操作的600亿元提升到了750亿元。与之形成对比的是,三个月央票发行量反而下降,由前次发行的450亿元,降至300亿元。<br/>  <br/>  央行采取历史上最大的央票发行,并没有引起市场足够的关注,主要原因是很多人不懂得央行票据和经济紧缩的关系,更不明白此时发行巨额央票的意义。从本次天量票据的发行来看,央行紧缩政策至少三年,对楼市来讲,未来三年房贷紧缩的大局不会改变,楼市将顺着现行的下降通道稳步的往下走三年。<br/>  <br/>  中国民众可能对存款准备金率,加息等金融工具比较熟悉,而对央行票据比较陌生。通俗来讲,央行票据即中央银行票据,是中央银行为调节商业银行超额准备金而向商业银行等发行的短期债务凭证,其实质是中央银行债券。它的发行对象为公开市场业务一级交易商,个人不能直接投资。2007年我国央行票据的交易商共有52家,除中金公司、3家证券公司、4家保险公司和2家基金公司外,其余的均为商业银行。一般而言,中央银行会根据市场状况,采用利率招标或价格招标的方式,交错发行3月期、6月期、1年期和3年期票据,其中以1年期以内的短期品种为主。<br/>  <br/>  值得充分重视的是,央行本次发行的票据中,三年期达到900亿。一次发行长期票据达900亿,只能说明两个原因:一是央行对未来紧缩政策执行的坚定信念,这是一个态度,也是央行的基本立场;二是央行发行长期票据尽管不是针对楼市来的,但影响最大的是楼市,因为楼市最需要的是长期资金。<br/>  <br/>  上海社科院杨咸月博士说:央行票据主要用于承担短期政府债券的功能,对于调控货币供应量、调节商业银行流动性水平、熨平货币市场波动和引导利率走势发挥了重大作用。首先,央行票据承担着调控货币供应量的职能。例如,在人民币升值预期等因素的影响下,外汇储备迅速增加使我国外汇占款巨幅增加。为了减少外汇占款增加对基础货币供给增长的负面影响,央行大量发行央行票据,发挥其冲销功能。其次,央行票据可以调节商业银行流动性水平,防止信贷过快增长。目前在公开市场操作中,央行票据的认购主力是商业银行,定向央行票据更是主要面向资金面宽裕尤其是贷款增速过快的银行发行。第三,央行票据可以用来熨平货币市场波动。随着我国参与全球化程度的加深,投机资本对国内房地产等市场的投资将会影响国内经济,由此产生的经济波动需要灵活的货币政策工具来调节。因此,今后的货币政策将会以公开市场操作为主,央行票据在其中扮演了重要角色。最后,央行票据有助于形成市场基准利率。央行票据因其灵活性和主动性而成为货币市场的“风向标”,引导银行间市场、交易所市场和相关债券市场形成相应期限的市场利率和收益率曲线,其一级市场收益率逐渐成为利率的定价基准。当然,要充分发挥央行票据的功能,还必须做好与其他货币政策工具,如存款准备金的合理组合。<br/>  <br/>  针对本次央行天量发行票据,许多专家做出了一些解释。一种意见认为:春节长假过后,央行的紧缩力度将持续性加大。而除了在对冲的数量上下功夫外,央行还将会多管齐下,加大对流动性的深度对冲力度,本周公开市场加大三年央票的发行量就是一个鲜明的信号。是信号也好,还是方向标也罢,他给市场传达的就是一个回收资金,遏制流动性的实际措施。<br/>  <br/>  中国政府部门对宏观调控的态度和立场不尽相同。昨天,发改委著名专家樊纲先生就指出,宏观调控政策,包括货币政策,不是一定下来就三年、五年不变了的"长期政策",而是必须根据总供求关系的变化来相机抉择、及时调整,但当时就要见效的短期政策。在操作层面上,由于出现了流动性增长过快、通货膨胀风险加大的实际情况,2007年的货币政策实际已经趋于从紧:10次上调存款准备金率,6次加息,加上公开市场上数额很大的对冲操作,以及人民币汇率升值,这些货币政策都具有"从紧"的特征。在更高的决策层面上,从2007年年初的"稳健的货币政策",到年中提出的"稳中适度从紧的货币政策",再到年末的"从紧的货币政策",则是决策者根据形势的变化而适当明确地调整了政策的方向。"从紧的货币政策"的提法,是对当前货币政策具体操作趋向的一种肯定,也明确了下一阶段货币政策调整的方向。<br/>  <br/>  樊纲先生的意思很明显,宏观调控的政策会有所松动,甚至改变。这可能也是中国一大特色,政府的号令可以朝令夕改,理由是,情况在发生变化。我认为,中国的宏观调控起码还要坚持五年以上,要有一个长期的战略方针来推进中国经济的稳步发展,来促进中国社会的进步和和谐,而不能让一个宏观层面的大政方针说改就改。幸好,央行票据的发行传达了一个积极的而且十分强烈的信号:那就是在货币政策上坚定不移的执行宏观调控的紧缩政策,并由此影响中国的房地产市场,实现其房价的理性回归。<br/>  <br/>  再用三年的时间理顺中国经济的次序是很有必要的。君不见,除一线城市过度投机的区域房价开始下行外,还有大量的泡沫堆在那儿,中国的CPI指数已经突破7%,热得烫手;通货膨胀的压力也是摆在那里,我们不能视而不见。因此,坚持中长期的紧缩政策是符合中国国内面临的现实,是符合经济运行的客观规律的,更重要的是符合广大民众的愿望。<br/>  <br/>  <br/></p>
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发表于 2008-3-18 17:37 |显示全部楼层
<p>4</p><p>来源: 广州日报(广州)<br/>  <br/>  万通集团董事局主席冯仑:地产商这三年将被迫卖儿卖女<br/>  <br/>  明年宏观从紧政策,指向之一是房地产行业。房地产业界已有“准备过冬”的声音,也有企业开始进行策略调整,例如降价促销以求快速回笼资金。<br/>  <br/>  冯仑说从现在说紧的时候恰好是我们日子最好过的时候。从房地产讲,我个人预见在未来3-5年里,房地产6万家公司(如果按照台湾的经验),未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去,剩下的都会转型或者退出这个行业。三年前,政府总是认为,房价过高是地产商把房价抬起来的。最近三年政府开始明白,解决住宅房价过高,最重要的是中央政府和地方政府共同的责任。经过博弈,现在基本上达成了政策的走向,70%的城市资源和财政的资源,会集中在保障性住宅这方面,而30%留给市场。三年后当市场就剩下30%的问题时,多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。<br/></p>
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发表于 2008-3-18 17:38 |显示全部楼层
<p>4&nbsp; </p><p></p><p>三月下旬央行加息成定局将加速房价下跌<br/>  <br/>  <br/>  今年元月,深圳房价环比下跌8%;二月,深圳房价继续下跌,环比下跌5.8%;三月上旬,房价环比虽然继续下跌,但成交量在逐渐放大,如果不出意外深圳楼市将迎来顶多半年的筑底时间,就将开始止跌并在11000元至14000元的区间进行波浪式调整,基本上只能回到2007年元月的水准。但是,非常遗憾,我也为很多购房者惋惜,因为中国宏观经济数据太差,从中央层面来讲,从紧和加息的呼声将成主流,预计3月下旬将宣布加息。因此,现在还不是买房的时机。<br/>  <br/>  我在2月12日的博客《破解高通胀下的楼市危局》中分析:进入2008年,对本轮宏观调控来讲是至关重要的一年。中国政府只有充分降低房价,才有可能抑制通货膨胀。历史的经验告诉我们,通货膨胀的血盘大口不仅仅只是吞噬民众的财富,也将危及政权。那么,第一,央行将进一步紧缩银根,预计2008全年将有3次较大幅度的加息,第一次大幅加息可能出现在3月下旬,幅度为0.54;除此以外,人民币的升值也会趋稳,预期全年不会突破8%。第二,大规模的开发建设社会保障住宅,各级政府要实实在在的从财政上拿出钱来,兑现承诺,真正做到取之于民用之于民,只有如此,不但能降低房价,也能抑制通胀。第三,重要的还是政府要树立以民为本执政为民的理念,实现居者有其屋的社会理想。<br/>  <br/>  记得当时有网友信誓旦旦的说:3月绝对不会加息,人民币的升值会突破20%,房价会大涨。现在看来,人民币的升值基本稳住了,刚刚突破7.2元的整数关口,升幅6.5%,无论如何没有理由突破6元的整数关口。随着美国大选的揭晓,美国经济重振的序幕也将拉开,很难预料人民币在今年还会不会升。但是,中国通货膨胀的势头却没有得到有效的遏制,CPI指数大幅上扬。2月份,居民消费价格总水平同比上涨8.7%。其中,城市上涨8.5%,农村上涨9.2%;食品价格上涨23.3%,非食品价格上涨1.6%;消费品价格上涨10.9%,服务项目价格上涨2.0%。从月环比看,居民消费价格总水平比1月份上涨2.6%。CPI的前一个高位为1996年5月份创下的8.9%。这个数据对宏观经济来讲是非常可怕的,3月18日,两会闭幕后,中央政府的第一件事就是加息,以稳定CPI的大幅上涨。<br/>  <br/>  理性分析当前楼市现状,加息后将有三难:一难是彻底打破楼市回暖的梦幻,房价再降也难激活购买,成交放大难;二难是本次加息是伴随着银根紧缩的加息,无论是楼市炒家还是发展商,已经嘎嘎作响的资金链将断未断,地产融资难,就这点来说,万科的确是聪明的,先降价回收资金再说;三难是无论是中央政府还是地方政府在两会后,还不可能出台对楼市的任何利好,新的住房和城乡建设部要做的第一件事就是保障性住房的实施,就是有的地方政府有这个保护房价的想法,也没有时间运作,寻求支持难。这三难每一难都是要命的,唯一的办法,就是把房价一次性降到合理的位置,对深圳来讲,就是再降20%。<br/>  <br/>  我的话有的人不喜欢听,但句句都是肺腑之言。相反,现在还在说,2008年房价将会上升5%的,北京楼市的春天来了,上海房价根本没降,现在说房价大跌的都是买不起房的……真的值得广大网友玩味,因为,这些话既不事实也不客观。我们现在需要做的,就是督促政府落实保障住宅,只有在“居者有其屋”的大环境下,才有房地产业的健康发展。<br/>  <br/>  <br/></p>
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发表于 2008-3-18 17:39 |显示全部楼层
<p>5</p><p>以前写过《中国的经济迟早要让房地产搞垮》。没人看,没人信。现在,银行业、房地产业似乎快要出事了。中国的所谓的“房地产支柱产业”建立在一条“黑幕”链上,不出事才是怪事。<br/>  <br/>  私营房地产商从来不会拿自有资金搞房地产的,即搞的是“空手套白狼”的活计。从地方政府拿到土地,再用高估的土地到银行去抵押贷款,这钱揣进房地产商的腰包,几乎是万事达吉。还银行贷款,让“中介”炒高得出奇的房款还贷款足矣!而银行呢?拚着命说房屋贷款是优质款贷。因为房地产商来贷款时有好处费得,贷款有“房奴”还。所以,变着法儿向房地产业放贷。<br/>  <br/>  为什么国家三番五次对房地产调控就是不灵呢?因为有五股强大的力量抵制中央和国家的调控:一是一些地方政府,要经营城市,要出GDP,要出政绩。二是银行,出于个人利益、部门利益,眼下在房地产业放贷有利可图。三是房地产商,当然要强撑高房价,才能一夜暴富,绝不可能砸自己的饭碗。四是炒房客,他希望房价越高越有赚头,即所谓的让资本增值。五是一些贪官、无良学者、专家或媒体,廉价买来的房产、白得的多处房产好想增值,媒体也需要慷慨的广告费,所以都需要胡说,混淆视听,浑水摸鱼。但这“五股势力”都不会关心老百姓的生活,不会考虑老百姓的感受。<br/>  <br/>  这“五股势力”都知道房地产业的乱象、“黑幕”,为什么不揭穿呢?原因不言而喻:他们绝不可能自己揭自己短!国家部委知道吗?显而易见是知道的。从近期查处的腐败官员新动向就可以看出:大多数倒台的腐败分子都与房地产业有关系。房地产业已成了藏污纳垢的大染缸。房地产业有不有好人了呢?有!几个知名的、有良知的房地产商也已爱莫能助。<br/>  <br/>  那么,对此国家已束手无策了?至少眼下还是这样。当时定房地产业为支柱产业,出乎国家部委的本意。十年房改又回原点,再来造经适房、限价房、低保房。只要不走样地坚决落实,现在看似乎是为时不晚。<br/>  <br/>  是泡沫迟早是要破裂的。现在房地产业、商业银行似乎快要出事了。房地产业所有的风险都在银行。房屋中介已有老板卷款出逃,“蝴蝶效应”开始显现,房地产业出事就是大事。出逃的事、推卸责任的事会接连发生,银行的呆账、死账,国家买单、老百交钱的事,国家必须防患于未然。<br/>  <br/></p>
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发表于 2008-3-18 17:40 |显示全部楼层
<p>6</p><p></p><p>现在不是买房的好时机,因为下跌的趋势即将形成。<br/>  <br/>  理由有四:<br/>  1。中国经济最鼎盛的时期已经过去,宏观调控正在努力使高速行驶的”飞机“着陆;(2008年的出口将大幅度降低)。<br/>  2。奥运会前后,国内外政治经济局势不稳定因素加剧。(看新闻联播)<br/>  3。将来的几年将是粮食通胀,而资产类(房产、股市)暴跌的时候。周期使然,这是自然规律,政府干预不了。<br/>  <br/>  4。热钱已经在撤退。(第2条则会加速热钱流出。)<br/>  <br/>  房价的涨跌,没人能预测的很准。我们小老百姓能做的就是在泡沫形成初期,适当参与,使资产保值;但是千万不要在泡沫即将破灭的时候买入,因为下跌趋势一旦形成,任何政策都无力回天。<br/>  <br/>  不要和我说通货膨胀,说钢材价格,说天价地价。我只问一个最基本的问题:如果普通百姓连吃饭都成问题,还会有心思买房么?不要认为我这个问题是天方夜谭,随着劳动力和原材料成本的不断上升,倒闭浪潮和失业浪潮会很快到来;随着粮食价格的不断攀升,食品这块的开支,不再是普通百姓家里的小开支。人们如果对未来预期悲观,就不可能透支几十年去买房。<br/>  <br/>  为什么香港和日本房价阴跌?是地价便宜还是人口减少?都不是,是因为他们对经济不乐观,没有人有勇气透支未来去买房。<br/></p>
发表于 2008-3-28 16:15 |显示全部楼层
近日,有关各家银行二手房贷松动,以及上海房屋销售市场量价齐升,让困顿已久的KFS和房市炒客们得到了一剂强心针,犹如溺水之人抓到了一根救命稻草,看到了钱途,看到了希望。但现在的时间是2008年,时过而境迁,这回等待在前面的,恐怕不再是希望,而是崩溃前夕的最后回光返照,是行将死亡之人领取的最后圣餐。<br/>  首先,从政策层面考量,即便房地产行业挟裹了中国经济和利益集团,但鉴于国内面临经济转型时期带来的经济不确定性,尤其是高通胀极其衍生的社会动荡风险,使中央政府即便在万分艰难的情况下,亦不能放任信贷的泛滥,从紧仍然是今年剩余时间的基本走向。这让KFS和炒客的资金链条面临非常严峻的考验。<br/>  其次,从市场层面看,一方面高昂的价格已经消耗了中国国民的正常购买力,高房价已难以为继;另一方面,半年的冰冻期、政府住房政策和经济前景的不确定性,已经深刻地改变了包括买房的、换房的、炒房的所有人在内的市场心理预期,因此,即便房贷松动同样难以大幅刺激市场信心的复苏。<br/>  恰恰相反的是,最近的银行放松二套房贷和媒体鼓吹的量价齐升,正好从一个侧面表明中国楼市的危局已濒临生死一发的时机。数月的市场萧条,已经让与房地产生死相连的银行感到严重不安,直接威胁到其资产的安全乃至生存,因此竭力利用政策的空白地带,企图在危机关头扮演撑托的角色。但正如上面所列的两点,这样的撑与托,已难有他们期盼的效果,在不乐观的整体宏观经济下,恐怕除上帝之外,没有人能有起死回生的能力。媒体归吹的量价齐升,同样是出于鼓动民众住房消费信心的托市之举。因为即将来临的4月和5月,在大量的投机房尚急切地待价而沽的情况下,又有大量的新房行将上市,销售的压力和危机进一步加剧,与房产关联各方企图不遗余力,从资金渠道到信心指数上鼓动和支持消费者,再次制造一次房牛市,尽快回笼资金,让KFS和炒房客度过危机,让银行优质资产得以保持。<br/>  因此,在此建议所有具有理性判断能力的国民,不妨再观望半年。半年租房,不过区区2万而已。介时你能省下的可能是10万、20万、50万乃至更多。<br/>  <br/>
发表于 2008-3-28 16:16 |显示全部楼层
算2008年上涨的空间,知房价必跌。2008年房价如果继续上涨的话,因为其他投资渠道可以在一年里小风险地实赚10%,所以只有让投资投机者坚信:在一年里的房价上涨中可以小风险地实赚20%,才有信心取钱再次蜂拥入市。房市的风险已大是不争的事实。20%加上税费、中介佣金、折旧(熊市需考虑)、非自有的资金的利息等成本15%,等于你要实赚20%,房价就要上涨35%。一套100万就要上涨35万。投资投机者不是自住,出租不合算,归根到底要卖给自住者。家庭月收入8000的自住者在今天为何不买房,因为按揭50万每月还款5000元,承受不起。50万 + 35万 = 按揭85万每月还款8500元比8000元月收入还要多。没有还款能力就象一般人没有能力爬上珠峰一样,高高在上的房价只有走下珠峰才嫁得出去。自住者买不起你的投资房,再不下嫁就要人老珠黄了,有几人会不明白?<br/>  <br/>  算2008年要上涨需要多少“解放军”,知房价必跌。某市2008年房价如果继续上涨的话,几个月里入市的“解放军”要有7万人。因为几个月的调控和利空频传造成2万套新房在待售,因为许多人被几个月的有价无市吓怕了,有2万套二手房在待售,加上近几个月里又有1万套新房封顶。要涨就要先把这5万套房消化掉,然后在上涨过程中还要有2万人来一路追涨。你炒过股的话,就容易理解了。一个股在9.01元的卖盘上挂了5万股,在9.02元的卖盘上挂了2万股。就要有人先把9.01元的5万股先吃掉,还要有人再把9.02元的2万股吃掉,否则股价就上涨不了。但是,目前房市的调控这么紧,资金这么缺,获利盘这么多,风险这么大,信心这么小,跌势这么明显,大家都知道逆势者亡,顺势者生,见跌就杀,见涨当作回光返照也要杀,每一次反弹都是出手的大好机会。明摆着有7万套等在哪里,谁有本事让7万个“解放军”在几个月里一起来动手买房?9.01元的5万卖盘老挂着不怎么动,就说明大势不妙,9元、8.99元的杀跌盘就争先恐后地挂出来了,跌势就更加明显,卖者就更要杀跌了,买者就更要观望了。即使真有7万个钱没地方烧的不怕套的投资型的“解放军”来了,最终还是要露出“游击队”的本来面目,打赢了要走,打输了也要走,最终还是要有7万个买得起135万一套房的自住者来解放这些“解放军”。你的周边有几个买得起135万一套房的自住者呢?卖力大于买力,所以必跌无疑。<br/>  <br/>
发表于 2008-3-28 16:18 |显示全部楼层
65种算法,计算结果都是房价必跌<br/>  <br/>  近几年,国际油价和粮价屡创新高,流资大军压境,人民币对米元不断升值,对内不断贬值,股价房价大涨,物价不断上涨。说白了就是“钱水泛滥”,“钱狗满街”。为了解决这一大问题,只能象三峡大坝那样合龙关水,只能象城里人那样关门养狗。股市已是熊市,已在关水,圈狗(2007年10月天价6124点到2008年3月27日低见3419点,半年跌44.2%)。房市的“钱水泛滥”、“钱狗满街”的问题与股市一样严重,所以房市难以独善其身。对投资者而言,牛熊都是机会,却有人盈有人输。何也?2007和2008年买房的“笨钱”随波逐流,只算粗帐,不求甚解,一头雾水,后知后觉,逆势而行,有勇无谋,铜价买砖,四季不分,盲目进出,瞎马临池,难逃套命。“智钱”(熊市里深套者肯定要除外)独立思考,爱算细帐,胸有成竹,一叶知秋,先知先觉,顺势而为,牛勇熊怯,铜价买金,爱吃鱼头,让出鱼尾,回避风险,搏取大利。<br/>  <br/>  1.算精神力量有多大,知房价必跌。房价有上下二个方向,你为何只看到会大涨的一面,却看不到会大跌的一面?是你错误的观念造成的,是你只看到供求关系的重要,却看不到决定需求的更重要的“物质第一”(钱袋子决定需求)和“精神第二”(市场从来不缺资金,缺的是信心)造成的。楼市成了投机市。只要是投机市,价格的涨跌其实就是一个心理游戏。信心在,价格就会继续涨,投机者就会蜂拥入市;信心缺失,投机者当然疯狂套现,价格自然崩跌。“精神是原子弹”,威力无比。“人言可畏”,“众口烁金”。上涨时,80%的人心理预期看涨。人的贪心的本性加跟风的习性就显现了。看多理由有100条,心理预期对房价产生了神奇的推动作用。随着房价超越非富人购买力越来越远,随着调控力度的加强,随着亏钱的概率越来越大。人的“斤斤计较”的本性和恐高的习性就显现了。这时,80%的人心理预期看跌。看空理由有101条,跌价传言满天飞,心理预期对房价会产生摧枯拉朽的极大的破损作用,会将“房价”从华山“一条道”推下来。上山虽拥挤却安全无恙。下山拥挤“房价”就要完蛋了。挤上山需要看涨的心理预期和买门票的100万元。拥下山只需要看跌的心理预期加叫喊声。<br/>  <br/>  2.算买房卖房的税费成本,知房价必跌. 买卖时需交营业税、土地增值税、所得税、契税、评估费、中介佣金等,利息也增加了,所以一年后卖出的保本点是原房价上涨15%以上。今后还要交物业费。保值增值的难度越来越大。前几年,调控中加税再加税,二手房交易需10%的税和费,使二手房流转快不起来,有利于一手房的销售,买新房的队伍越排越长。这块用来砸空军的石头,终于反过来要砸开发商、中介和多军的脚了。现在轮到空军偷笑了,税重使二手房和一手房的销售都困难了,房市流转不动了,卖方的资金链就要绷断了。流通环节中的税,在牛市里你可以让孙子来付,熊市里轮到你当孙子来付了。房子卖不动后,这个流转环节的税就难收了,会引发房价下跌的持有环节的物业税就要来了。<br/>  <br/>  3.算2008年上涨的空间,知房价必跌。2008年房价如果继续上涨的话,因为其他投资渠道可以在一年里小风险地实赚10%,所以只有让投资投机者坚信:在一年里的房价上涨中可以小风险地实赚20%,才有信心取钱再次蜂拥入市。房市的风险已大是不争的事实。20%加上税费、中介佣金、折旧(熊市需考虑)、非自有的资金的利息等成本15%,等于你要实赚20%,房价就要上涨35%。一套100万就要上涨35万。投资投机者不是自住,出租不合算,归根到底要卖给自住者。家庭月收入8000的自住者在今天为何不买房,因为按揭50万每月还款5000元,承受不起。50万 + 35万 = 按揭85万每月还款8500元比8000元月收入还要多。没有还款能力就象一般人没有能力爬上珠峰一样,高高在上的房价只有走下珠峰才嫁得出去。自住者买不起你的投资房,再不下嫁就要人老珠黄了,有几人会不明白?<br/>  <br/>  4.算2008年要上涨需要多少“解放军”,知房价必跌。某市2008年房价如果继续上涨的话,几个月里入市的“解放军”要有7万人。因为几个月的调控和利空频传造成2万套新房在待售,因为许多人被几个月的有价无市吓怕了,有2万套二手房在待售,加上近几个月里又有1万套新房封顶。要涨就要先把这5万套房先消化掉,然后在上涨过程中还要有2万人来一路追涨。你炒过股的话,就容易理解了。一个股在9.01元的卖盘上挂了5万股,在9.02元的卖盘上挂了2万股。就要有人先把9.01元的5万股先吃掉,还要有人再把9.02元的2万股吃掉,否则股价就上涨不了。但是,目前房市的调控这么紧,资金这么缺,获利盘这么多,风险这么大,信心这么小,跌势这么明显,大家都知道逆势者亡,顺势者生,见跌就杀,见涨当作回光返照也要杀,每一次反弹都是出手的大好机会。明摆着有7万套等在哪里,谁有本事让7万个“解放军”在几个月里一起来动手买房?9.01元的5万卖盘老挂着不怎么动,就说明大势不妙,9元、8.99元的杀跌盘就争先恐后地挂出来了,跌势就更加明显,卖者就更要杀跌了,买者就更要观望了。即使真有7万个钱没地方烧的不怕套的投资型的“解放军”来了,最终还不是要有10万个买得起135万一套房的自住者来解放这些“解放军”,你的周边这样的人有几个呢?卖力大于买力,所以必跌无疑。<br/>  <br/>  5.算市盈率(回本年数),知房价必跌,目前存银行五年期利息一年5.87万元 = 17年可收回投资(市价盈利率17倍)。最近股市的许多绩优股的市盈率30倍,表面是30年回本,但存在炒短线和炒波段的机会,可能2年就回本。2008年买房,近三年,房价下跌的概率很大,要赚取房价上涨的差价是没指望了,只能赚租金。100万的房子年租金3万。拆迁时还有40%的价值,60万 / 35年 = 每年折旧1.7万,家具家电折旧、中介费和其他费用0.3万,租金实际收益1万元。100万的房子 / 租金实际收益1万元 = 100年可回本(市盈率100倍)。很明显,买房比存在银行里是吃亏的,比炒股的风险更大。当前房价再涨一倍的话是市盈率200倍。<br/>  <br/>  6.算买房投资收益率,知房价必跌。一些债券型基金和银行理财产品年收益在10%以上。100万的房子的租金实际收益1万元,只有1%的回报。如果回报要想达到10%,则年租金就要升高到12万,即每月1万元。12万/ 家庭收入的0.5用于买房 = 租户家庭年收入24万。人年收入12万就要申报个税,家年收入24万的富人大多有多套房,指望比你更富的人来租用你的房?在样样都涨只有工资不涨时,非富人连维持每年3万的租金都气喘嘘嘘了,加上正府大盖廉租房和房市不涨使许多被套住的投资房进入租房市场,房租根本就涨不动。今后3年,房价要么在山顶尖,要么在下跌。房价下跌时,房租不跌反涨是不可能的。房租涨不动是房市的“不治之症”,它象一根很粗的钢丝绳紧紧地拉住了房价的后腿。为了起码的回报,结果只能是房价下跌一半到50万元。1万的租金实际收益 / 50万元 = 也只能维持2%的超低的可怜的投资收益率。<br/>  <br/>  7.算通膨对房租房价的影响度,知房价必跌. 继续通膨的后果是,有的实业获利减少,就卖厂撤资去炒房,有的企业可能会倒闭或半倒闭,不少人会失业,求租的人少了。继续通膨的后果是,工资不涨却样样涨,租房人的消费能力下降了,你提租价我就合租,房子空得更多了,租房市场就更加求小于供。这几年房价涨得很多,租价却涨得很少是明摆着的事实。将来,如果通货膨胀率更高,如果房价由100万再涨到200万,银行利息就会升到10%以上了(1993年前后的通膨中,利息加保值贴补最高曾大于20%),房租实际收益还是1万 / 200万 = 房租收益率下降为0.5%。房租收益率只是钱存银行的20分之1。买房吃20倍的大亏,房价必跌。房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期,由于房价股价已被炒高,买力不济,利率也调高了,熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房子花了200多万,按揭了10年,2006年终于还清了,跑去中介一问,80万!<br/>  <br/>  8.算近期价值,知房价必跌. 30年来,哪种商品只涨不跌?在1990年买一部摩托车,当时用了3年的工资,现在2个月可以买一辆。1994年月平均工资300多元,装电话初装费追涨到5000元,是现在的100倍。回头看,那钱花得真是冤啊。牛市里价值分析很有用,比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快,讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖,许多老股民就是这样套死的。在牛市里一个股票从5元涨到20元买入,最高见到30元,熊市里回到5元,5年后新一轮牛市里见到20元金盆洗手,白白付出了5年的机会成本。什么是价值?真正的价值不但是由物质构成的,也是由精神构成的。2007年夏的股市,中国船舶炒高到300元一股。3个月后比它更好的中国石油2007年11月上市首日最高价48.62元,2008年3月石油价大涨见到110米元,中国石油低见17元,还有一大堆人在杀跌。房市大牛市里每平米2万元感觉还要涨,一窝蜂跟风买进。大熊市里每平米1万元咋看咋心虚,许多人跟风杀跌。牛市高估时车水马龙,熊市低估时门可罗雀,市场就是这样残酷无情的。<br/>  <br/>  9.算长期投资价值,知房价必跌。房价股价就象太阳,有日出必有日落。房价股价就象海水,有潮起必有潮落。炒房炒股就象打架,打出去不收回拳头,你就被对手打倒了。有人说,我不怕跌,我放20年做长期投资。20年里,要历经多届领导,要发出多少新文件?谁敢保证今后20年里中国不会发生金融危机或经济衰退,不会发生大的房熊市?中国已经进入老龄化社会,二三十年后,一对独生子女有几套房,会空出许多房子,可能连租出去都困难,别说再升值了。有人瞎说还要涨20年。房价涨幅26%的话,炒家一年只赚11%。1.26 * 1.26 * 1.26 = 2。即每3年涨1倍。3年后100万元的二手房涨到200万元。6年后涨到400万元。9年后涨到800万元。12年后涨到1600万元。15年后3200万元。18年后6400万元。21年后就要拆迁的烂房值得1.28亿元吗?<br/>  <br/>  10.算使用价值,知房价必跌。2008年买房,最后5年的按揭越交越生气,20年的按揭还清之日你会后悔的。房子的使用价值会随着时间的推移而下降。去看看20年前即1988年盖的老房子吧。你是潜在买房者的话,租房时对这样的老态龙钟的破旧房,连斜眼都懒得瞄一下。想卖房时,银行嫌旧怕被套牢,不肯对买者办按揭。20年以上房龄的房子使用起来已有诸多不便了,比如电梯经常坏要爬梯18层,电话线老是暗断,电线老化漏电,连水龙头里的水都带电,下水管道漏得像井喷,却因为几百人在扯皮,修不了,物业公司也气走了。特别是随着保温隔热墙体使用、新材料的推陈出新、智能化以及人们审美观念的改变,现在的房子显得外观破旧,结构落后,功能不全,必将会被淘汰出局。而且随着技术的快速发展,房子的生命周期将越来越短。就象奔腾2电脑用了一段时间后就不值钱,就没人要了一样。有钱的换房住新房去了,住户大多是穷人、老人和租户了。越住越没档次,越住越没面子。 经过20年的大量建房,加上多子多富的那一代人不少不在了,人口大减,房子大量空置。那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢?土地使用权有70年,但是到30年以上时,正府一看是危房,外观影响市容,加上当官的瞄上房子下面的土地值钱,就要推倒重建更高的楼房了。30岁 + 30年 = 60岁时你还要再花钱买一次房,所以你别以为你一辈子都是有房族,别以为你房奴的日子小于20年。你家90平方 / 15层 = 你的土地只有6平米。你那6平米的拆迁价值是很少的,说不定反而要你交出清理垃圾费呢。就象你看不上祖传的山沟破屋一样,你别以为可以把破旧房当宝贝传给子孙后代。<br/>  <br/>  11.算房价收入比,知房价必跌。国际房价收入比为3到6(年)。6 / 收入的0.5用于买房 = 在西方国家一家人干12年就可买到有土地权并已装修的新房。H市新房平均价10000元* 90平米 / H市平均家庭收入6万= 2007年底H市的房价收入比为15(年)。15 / 收入的0.5用于买房 = 在H市一家人干30年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。2007年495万应届毕业生中,100万无法就业。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工?一对夫妻大学毕业22岁后工作,到50岁平均可工作28年。假如房价再涨1倍,房价收入比为30。22岁 + 60年 = 全市平均全家为了房子需工作到86岁。荒唐!当前房价再涨一倍的话,不利于讲三个代表,不利于讲共富,不利于讲和谐社会。目前不少一二线城市的房价收入比在15以上。3年前,米国一顾问公司根据房价收入比,就国际房价购买力做了个调查,看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果伦敦(6.9)、纽约(7.9)、首尔(7.7),澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。<br/>  <br/>  
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